2017年4月17日,第14期RICE-CCES公共政策讲座“Risk and Return in Emerging Markets Real Estate”在新葡萄8883官网amg714会议室顺利举行。会上,美国德克萨斯-圣安东尼大学Brian A. Ciochetti教授报告了他关于新兴市场房地产风险与回报的最新研究。上海财经大学邓筱莹博士做了精彩点评。法国克莱蒙费朗一大Camille Macaire博士、上海社科院姚大庆博士、上海海洋大学陈晔博士、《中国房地产金融》杂志社赵轶鸣先生以及在校学生参加了讨论。会议由新葡萄8883官网amg石烁主持。
一、Ciochetti教授的业界风云
作为开场白,Ciochetti教授首先介绍了自己的丰富经历。在投身学界之前,Ciochetti教授有8年多的时间在房地产业界“打拼”。在为众多国际商业地产项目提供咨询的同时,Ciochetti教授很长一段时间在印度工作与生活。2012年,Ciochetti教授回到德克萨斯-圣安东尼大学,接受了Elmo James Burke Jr.金融学教授的教职,并担任了Embrey Program in Real Estate Finance and Development主席一职。目前,Ciochetti教授希望将自己对房地产领域的研究成果和业界经验带到中国。
二、风险评估是房地产开发的前提
Ciochetti教授认为,风险是可以评估的“不确定性”。任何房地产开发项目启动之前,开发商都要对土地、项目、盈利模式、成本回收周期进行充分评估。但实际上,大部分项目在“审慎调查”阶段就无疾而终了,能够立项并开工的项目实属凤毛麟角。Ciochetti教授以印度为例认为,房地产开发的一大积极意义在于为基础设施提供新陈代谢的动力,但是因为印度行政体制的提效率,无法促进土地资源整合,因此印度的房地产开发风险大、回报小,立项率非常低,这造成印度基础设施陈旧不堪,从而制约了经济增长。
三、盈利模式是房地产开发的根基
Ciochetti教授认为,与其他私有部门商业活动相比,房地产开发成本回收周期更长。在理想状况下,人们只有看到“房子”出现在眼前,才会付费购买;但是融资模式创新的出现解决了资源跨期配置的问题,各类房地产抵押贷款的出现,使得业主以更低的价格购买期房,开发商可以尽快回笼资金,而政府可以获得税收。但是,房地产金融创新也可能成为金融危机的导火索。2008年美国发生“次贷”危机,进而引发全球金融与经济动荡,其中的根本因素正在于美国的金融创新让没有资质的人获得房贷,催生了房地产价格泡沫,而一旦房价大跌,债务人停止还贷,房贷机构成为“业主”,金融体系随之崩溃。
四、点评
结合Ciochetti教授演讲,上海财经大学邓筱莹博士给予了点评,并介绍了中国房地产市场动态与研究前沿。邓博士认为,美国房地产市场的回报率呈现周期震荡的特点,价格有上有下,这体现了市场供给与需求的关系;但是在中国,房地产价格“只升不降”,这种情况在一线城市尤为明显。为了调节房地产市场,中国政府出台了种种政策,甚至开始打击那些为买房而出现的“假离婚”现象,但是中国人对房地产的热情始终不减。同时,中国经济波动也与房地产市场状况紧密的联系在一起。
讲座结束后,新葡萄8883官网amg院长张军教授会见了Ciochetti教授一行。双方对中美经济增长、房地产市场研究与教学等话题进行了深入的讨论。