【校外导师授课】
主讲“走势和逻辑——新常态下的房地产配置”
12月20日下午，新葡萄8883官网amg专业学位实务模块课程系列第227期在新葡萄8883官网amg201报告厅如期举行。本次实务课程的主讲人为中恒星光金融控股董事总经理、新葡萄8883官网amg专业学位校外导师韩毓祥先生，讲座主题为“走势和逻辑——新常态下的房地产配置”。此次讲座由新葡萄8883官网amg金融研究院李天栋副教授主持。
韩毓祥先生现任中恒星光金融控股董事总经理，负责投研和地产业务，在房地产以及投资方面拥有丰富经验。韩先生曾经在新鸿基地产工作13年，负责集团在华东投研团队，其主要工作覆盖集团在华发展战略、住宅、商办以及土地市场。其领导团队同时参与上海及周边城市若干重要项目发展及市场分析工作，典型代表有滨江凯旋门、上海国金中心、上海iAPM和ICC、苏州湖滨四季、杭州万象城等十数个上百亿市值地标项目。中恒星光金融控股公司曾成功投资10亿元人民币参与奇虎360私有化项目。韩先生曾为证券市场周刊、新华网、网易财经等媒体撰稿多年，是经济论坛“鸿儒论道”演讲评议人，并应邀在多家知名高校、上市公司、政府机构做财经主题演讲。
韩毓祥先生主要从我国目前的经济形势、高房价的推动因素以及人口流动和产业结构对于房地产价格的影响等方面，全面解读了新常态下，房地产配置的相关内容，并运用诸多形象、生动案例进行了深入剖析。
韩先生首先介绍了我国目前的经济形势。韩先生认为，整体上来看，我国目前的经济处于新常态，经济增长速度仍将持续下行，短时间内不太可能再出现10%以上的高增速；从公司以及资产收益上看，上市公司剔除金融企业后的ROE处于一个较低水平，仅为6.5%左右，且金融资产收益率近几年持续下滑；从宏观政策来看，国家持续实施较为宽松的货币政策，资金面的放开引发了通货膨胀，物价水平出现提高。在经济新常态的大背景下，如何合理进行资产配置，尤其是在房地产上的配置，就显得尤为重要。
此后，韩先生分享了高房价背后的推动因素。从目前情况来看，房价整体呈现出地区行政级别越高、价格就越高的现象，即从县级行政区到地级市，再到省会和直辖市，房价依次升高。推动房价走高的因素可以分为宏观因素和区域因素，其中，宏观因素包括经济发展和货币政策，区域因素包括土地政策、人口流动以及城市格局。从2003到2015年，我国每年的土地供应面积都低于当年出售的住房面积，这之间长期存在差额的原因主要在于先前年份有较多留存的土地供应。但随着这部分的逐年消耗，以后土地供应面积低于出售住房面积的状况将很难维持下去。
最后，韩先生以上海、无锡梁大城市为例，详细介绍了人口流动和城市产业结构对于房地产价格的影响。韩先生指出，在人口流动分布上，不同城市表现出不同的特征：一线城市吸引跨区人口，人口净流入量大，对住房需求的上升引起房地产价格的上升；以郑州、成都、重庆、武汉、厦门为代表的二线城市吸引区域内人口；其他三四线城市，人口流入缓慢，甚至停滞。同时，城市的产业结构也会影响房地产的价格：从事第二产业的工人工资增长容易受限，所以第二产业比重高的城市房价增长有限；从事第三产业的企业在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，因此第三产业比重高的城市房价更容易提升。
整场讲座过程中，韩毓祥先生旁征博引，内容充实，分析详尽，博得同学们阵阵掌声。讲座最后，李天栋老师做了精彩点评，在座师生就新常态下房地产配置的相关内容，分别提出自己的疑问和观点，韩先生对此一一进行了耐心解答，现场气氛热烈，同学们收益匪浅。讲座结束之后，参会学生仍与韩先生继续热烈互动，韩先生均给予认真、详细、充分的答复，学生们反响强烈。
专业学位研究生教务办公室
研究生孟子君撰稿、何立民修订
2016年12月20日
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